Facturer en conciergerie : méthode et modèle

Un propriétaire vous doit 3 200€ de commissions sur les trois derniers mois. Vous lui envoyez un récapitulatif Excel par email. Il conteste deux lignes. Vous cherchez les justificatifs. Deux semaines de relance commencent.

Le problème n'est pas le propriétaire. C'est l'absence de processus de facturation structuré. Un devis signé, une facture aux normes, un échéancier clair — trois documents qui transforment une négociation en simple formalité.

Cet article détaille les mentions obligatoires, les modèles de facturation et le cycle complet de la facturation mensuelle en conciergerie.

Devis, facture, avoir : les trois documents

Avant de facturer, il faut clarifier la différence entre trois documents que beaucoup de conciergeries confondent.

📊 Devis, facture, avoir : quand les utiliser

Document	Quand	Valeur juridique
Devis	Avant la prestation — engagement sur les services et tarifs	Contractuelle une fois signé
Facture	Après la prestation — constate le montant dû	Obligatoire, opposable fiscalement
Avoir	En cas d'erreur ou d'annulation partielle	Annule ou corrige une facture existante

Le devis de conciergerie formalise l'engagement avant la signature du contrat de gestion. La facture intervient chaque mois pour constater la commission due. L'avoir corrige les situations exceptionnelles (annulation de réservation, litige propriétaire).

Les mentions obligatoires d'une facture de conciergerie

Une facture émise par une conciergerie doit respecter les mentions obligatoires définies par le Code de commerce. L'absence d'une seule mention expose à une amende de 15€ par mention manquante et par facture.

✅ Mentions obligatoires — facture de conciergerie

Mention	Détail
Identité du prestataire	Nom/raison sociale, adresse, SIRET, forme juridique
Identité du client	Nom du propriétaire, adresse
Numéro de facture	Séquentiel, sans rupture (FAC-2026-001, FAC-2026-002…)
Date d'émission	Jour de création de la facture
Description des services	Période couverte, logements gérés, nombre de nuits/réservations
Montant HT	Commission calculée sur le revenu locatif de la période
TVA	Taux et montant — ou mention "TVA non applicable, art. 293 B du CGI"
Montant TTC	Total à payer
Date d'échéance	Délai de paiement (souvent 30 jours)
Pénalités de retard	Taux applicable en cas de retard + indemnité forfaitaire de 40€

Source : Service-Public.fr — Mentions obligatoires d'une facture (2025)

Le point souvent oublié : la mention TVA. Si votre chiffre d'affaires est inférieur au seuil de franchise en base, vous devez inscrire "TVA non applicable, article 293 B du CGI". Si vous êtes assujetti, le montant de TVA doit apparaître sur chaque ligne. Le nouveau seuil TVA à 37 500€ change la donne pour beaucoup de conciergeries en 2026.

Commission vs forfait : quel modèle de facturation

Deux modèles coexistent dans le marché. Le choix impacte directement la structure de vos factures et votre relation propriétaire.

🎯 Commission vs forfait : comparaison

Critère	Commission (%)	Forfait fixe (€/mois)
Calcul	% du revenu locatif net	Montant fixe par logement
Taux marché	18-25% en moyenne	150-400€/logement/mois
Alignement d'intérêts	Élevé — vous gagnez plus si le logement performe	Faible — revenu garanti quel que soit le taux d'occupation
Complexité facturation	Moyenne — calcul mensuel par logement	Faible — même montant chaque mois
Acceptation propriétaire	Élevée — le propriétaire ne paie que sur les revenus	Variable — difficile en basse saison

La majorité des conciergeries opèrent au pourcentage. C'est le modèle qui rassure le propriétaire (pas de coût fixe sans réservation) et qui motive le gestionnaire (plus le logement performe, plus la commission est élevée). La grille tarifaire type prévoit des paliers selon le volume de logements gérés.

Le cycle complet de facturation mensuelle

Une facturation structurée suit un cycle prévisible. Chaque étape élimine un risque de litige.

✅ Cycle de facturation mensuelle — conciergerie type

Étape	Timing	Action
1. Consolidation	J+1 du mois	Export des réservations du mois depuis le PMS
2. Calcul	J+2	Commission par logement = revenu net × taux convenu
3. Émission	J+3	Génération de la facture avec toutes les mentions légales
4. Envoi	J+3	Envoi par email avec récapitulatif détaillé par réservation
5. Encaissement	J+30 max	Virement reçu — rapprochement bancaire
6. Relance	J+35 si impayé	Relance amiable avec copie de la facture

Le point critique : la consolidation. Si vos données PMS ne sont pas fiables (réservations manquantes, montants incorrects), la facture sera contestée. Un PMS correctement configuré et synchronisé avec les plateformes est la base d'une conciergerie structurée.

En résumé

Facturer en conciergerie, c'est trois documents (devis, facture, avoir), des mentions obligatoires non négociables, et un cycle mensuel rigoureux. Le modèle au pourcentage domine le marché parce qu'il aligne les intérêts du gestionnaire et du propriétaire.

La facturation n'est pas un sujet comptable. C'est un sujet de confiance. Un propriétaire qui reçoit une facture claire, détaillée par réservation, avec un calcul vérifiable, ne conteste jamais. Un propriétaire qui reçoit un email avec un montant global sans détail appelle dans l'heure.

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Sources

• Service-Public.fr — Mentions obligatoires d'une facture (2025)

• Impots.gouv.fr — Régime fiscal des meublés de tourisme (2026)