Vous avez déclaré vos revenus Airbnb au micro-BIC à 50 % d’abattement. En 2025, ce taux est passé à 30 % — et le plafond de 77 700 € est tombé à 15 000 € pour les meublés non classés. Si vous gérez des logements pour le compte de propriétaires, ce changement les touche directement. Voici ce qui a changé, et comment l’expliquer à votre portefeuille.

Micro-BIC : le grand chamboulement

La loi n° 2024-1039 a modifié le régime micro-BIC applicable à la déclaration 2026 (revenus 2025). Le régime fiscal dépend désormais du classement du meublé de tourisme.

📊 Micro-BIC : avant / après la loi Le Meur

Type de meublé

Abattement avant

Plafond avant

Abattement 2025

Plafond 2025

Non classé

50 %

77 700 €

30 %

15 000 €

Classé

71 %

188 700 €

50 %

77 700 €

Location longue durée

50 %

77 700 €

50 %

77 700 €

Source : Impôts.gouv.fr — Nouveau régime fiscal meublés de tourisme (2026)

L’impact est immédiat pour les propriétaires que vous gérez : un appartement générant 20 000 € de revenus annuels et déclaré au micro-BIC non classé dépasse le plafond de 15 000 €. Il bascule automatiquement au régime réel — avec des obligations comptables qui s’y attachent.

La classification : un levier sous-utilisé

Obtenir le classement « meublé de tourisme classé » (1 à 5 étoiles) permet de bénéficier du plafond de 77 700 € et d’un abattement de 50 %. Pour un bien générant 40 000 € de revenus, la différence d’imposition entre les deux régimes est substantielle. Orienter vos propriétaires vers cette démarche est un service à forte valeur ajoutée.

Le régime réel : quand et pourquoi basculer

Quand s’applique-t-il ?

Le régime réel s’applique dès que les revenus dépassent les plafonds micro-BIC. Il peut aussi être choisi volontairement, même en dessous des seuils, si les charges réelles dépassent l’abattement forfaitaire. Dans le contexte de la réglementation 2026, de nombreux propriétaires vont y basculer sans l’avoir anticipé.

Les avantages concrets

Au régime réel, vous pouvez déduire toutes les charges réelles : taxe foncière, assurances, intérêts d’emprunt, frais de ménage, réparations, honoraires de conciergerie. L’amortissement du bien immobilier et du mobilier génère des déficits reportables sur 10 ans. La contrepartie : la tenue d’une comptabilité et la conservation de toutes les factures.

🎯 Micro-BIC ou régime réel : critères de choix

Critère

Micro-BIC

Régime réel

Charges réelles > abattement ?

Défavorable

Avantageux

Revenus > plafond ?

Impossible

Obligatoire

Amortissements possibles ?

Non

Oui

Comptabilité requise ?

Non

Oui

Simplicité

Maximale

Modérée

TVA à 10 % : la menace des 37 500 €

C’est le changement le moins connu — et potentiellement le plus coûteux. Depuis la loi de finances pour 2025, le seuil d’assujettissement à la TVA pour les locations meublées touristiques a été abaissé de 85 000 € à 37 500 € de chiffre d’affaires annuel — à condition de proposer au moins trois des quatre prestations de conciergerie suivantes.

⚠️ Les 4 prestations qui déclenchent la TVA à 10 %

Prestation

Interprétation fiscale durcie depuis 2024

Fourniture de linge de maison

Réputée fournie dès l’arrivée du locataire

Ménage régulier des locaux

Considéré régulier même en fin de séjour uniquement

Petit-déjeuner

Strictement au sens littéral

Accueil de la clientèle

Boîte à clés compte désormais

Source : Légifrance — LOI n° 2024-1039

La plupart des conciergeries proposent ménage, linge et accueil — soit immédiatement les trois prestations. Si leur chiffre d’affaires dépasse 37 500 €, elles sont assujetties à la TVA à 10 % et doivent la facturer, la collecter et la reverser à l’administration fiscale. Un point à vérifier avec un expert-comptable spécialisé en location courte durée.

La taxe de séjour : l’obligation souvent oubliée

La taxe de séjour est obligatoire dans toutes les communes qui l’ont instaurée — et la quasi-totalité des zones touristiques l’ont fait. Elle est due par les voyageurs, collectée par le loueur ou la plateforme, et reversée à la collectivité. Airbnb la collecte et la reverse automatiquement pour les locations sur sa plateforme depuis 2019. Mais pour les réservations directes, la collecte et la déclaration restent à votre charge.

Pour les conciergeries gérant des réservations mixtes (plateformes et direct), un suivi rigoureux s’impose pour éviter les doubles collectes ou les manquements déclaratifs. Les montants varient selon la commune et la catégorie du logement — consultez le site de votre mairie pour les barèmes locaux.

Ce que ça change pour les conciergeries

Les impacts sont à deux niveaux. Pour vos propriétaires : la refonte du micro-BIC nécessite une révision des calculs de rentabilité. Votre rôle d’orientation vers un expert-comptable spécialisé devient un argument de différenciation fort.

Pour votre propre activité : si votre chiffre d’affaires dépasse 37 500 € et que vous proposez trois prestations de conciergerie, vous êtes potentiellement assujetti à la TVA. Ce changement fiscal s’inscrit dans un contexte réglementaire plus large — que notre guide sur la réglementation Airbnb 2026 couvre en détail.

En résumé

Trois leviers fiscaux simultanés impactent la location courte durée en 2026 : la réduction drastique du micro-BIC, la TVA à partir de 37 500 €, et la réintégration des amortissements LMNP en cas de revente. Pour les conciergeries, ces changements modifient la conversation avec les propriétaires.

La refonte fiscale accélère la sélection naturelle : les propriétaires qui ne comprennent pas ces règles ont besoin d’une conciergerie professionnelle pour traverser cette période. C’est une opportunité de renforcer la relation de conseil au-delà de la simple gestion opérationnelle.

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Questions fréquentes

Quel abattement fiscal pour un meublé non classé ?

Depuis 2025 : abattement de 30 % sur un plafond de 15 000 € de revenus. Avant la loi Le Meur, c’était 50 % jusqu’à 77 700 €. Si vous dépassez 15 000 €, vous basculez au régime réel d’imposition, qui permet de déduire vos charges réelles.

À partir de quand la TVA s’applique-t-elle ?

Dès 37 500 € de chiffre d’affaires annuel si vous proposez au moins trois prestations (ménage, linge, accueil, petit-déjeuner). La TVA applicable est de 10 %. Ce seuil, abaissé depuis 85 000 €, concerne de nombreuses conciergeries en zone touristique.

Quand passer au régime réel en LMNP ?

Dès que vos revenus de location meublée dépassent les seuils micro-BIC : 15 000 € pour un meublé non classé, 77 700 € pour un meublé classé. Le régime réel permet de déduire toutes les charges réelles et d’amortir le bien. Il peut aussi être choisi volontairement.

La taxe de séjour est-elle obligatoire sur Airbnb ?

Oui. Depuis 2019, Airbnb collecte et reverse automatiquement la taxe de séjour aux communes pour les locations sur sa plateforme. Si vous gérez des réservations en direct (hors plateformes), vous devez la collecter et la déclarer vous-même auprès de votre mairie.

Peut-on déduire les charges en micro-BIC ?

Non. Le micro-BIC est un régime forfaitaire : l’abattement (30 % pour les non classés, 50 % pour les classés) est censé couvrir toutes vos charges. Pour déduire les charges réelles — entretien, assurance, intérêts d’emprunt, amortissement — vous devez passer au régime réel.

Sources